１．中古アパート・マンション・ビル一棟買いした際の諸経費はいくら？
２．中古アパート・マンション・ビルを一棟買いすると儲かる？損する？
投資を行う際に対象となる物は株や為替、不動産などがありますが、
儲かっている方ほど、一棟もののアパートに投資している傾向があるようです。
理由を述べると一棟アパート・マンション投資が以下の3点において優れているからだと考えています。
・資産形成を拡大しやすい点
・自分の意思で
・所得税・住民税対策の効果が大きい
投資対象となる物は、株や為替、不動産などがありますが、一棟アパート・マンション投資に投資する人が増えている傾向があります
。それは、一棟アパート・マンション投資が以下の3点において優れているからです。
まず、資産形成を拡大しやすい点が特長です。中古アパート・マンション投資は一回の取引である程度のロット（物件の規模）が取れ、
ある程度のキャッシュフローを得やすい傾向があり、資産規模を拡大を行いやすいメリットがあり、また、取引や管理の手間がかかりづら
いという特徴があります。
一方で、区分マンション投資を例に挙げると区分マンション投資はある程度のキャッシュフローを得ようとすると、数十戸や数百戸といった
規模の物件を複数購入する投資戦略を取る必要がほとんどで、取引や管理を行う面で手間が多いというデメリットがあります。
中古アパート投資は所得税・住民税の節税効果が大きい点がメリットです。
不動産投資で節税をする場合、減価償却費をどれだけ多く計上できるかが重要ですが、中古アパート投資では物件の構造や築年数によって減価償却費が大きく変わります。
物件の構造については、木造＞鉄骨造＞鉄筋コンクリート造の順で節税効果が高くなる傾向があります。
まず、中古物件は利回りが高い傾向があるため、物件から得られるキャッシュフローも大きくなります。
また、中古物件は価格が下がりにくいという特徴があります。新築物件に比べて、中古物件の賃料の下落幅が小さいため、物件価格が下がりにくくなるのです。
物件価格は、年間純収益を還元利回りで割ったもので決まりますが、賃料が下落しづらく期待利回りが上昇しづらいということは、物件価格が下がりにくいことを意味します。
また、中古物件は土地の価値が高くなり、建物の価値が相対的に低くなります。そのため、土地は減価しないため、売却時にも大幅に心配する必要がありません。以上の点から、
一棟アパート・マンション投資は物件選定を間違わなければ損をしずらい投資と説明できます。
３．【損をしずらい物件を選ぶ】中古アパート・マンションの定義とは？
損をしずらい1棟アパート・マンションを選ぶには、まずはキャッシュフローを計算することが必要です。
キャッシュフローを計算するには、家賃収入と返済金からから以下の経費を引くと求められます。
①管理費②修繕費③固定資産税④清掃費⑤その他ランニングコスト
③固定資産税は実費で計算しますが、不明な場合は建物評価額×0.012を用いて算出します。
（家賃収入・銀行返済金−①②③④⑤の必要経費）
上記の計算式でキャッシュフローを算出したら、一般的には、物件の築年数によっても異なりますが、物件価格が5000万だと仮定した際、
経費などを引いた後のキャッシュフローが年収80万～９０万円以上の物件であれば、本サイトでは購入に値する物件だと定義します。
ただし、これはあくまでも一例であり、キャッシュフローが低くても土地の資産価値が大きい物件などは進んで購入した方が良いと本サイトでは考える為、全ての
物件に上記の計算式が当てはまるわけでは無い事を念頭においてください。
では、具体的に以下のモデルを参考にしてみて下さい。
モデル①
・物件所在地：東京都西東京市
・例 ：5,000万（想定 利回り９％）
・年収 ：450万
・月収 ：約37.5万
・経費 ：経費約５.6万/月（①②③④⑤合算想定）
・返済金 ：約227,300円/月（金利3.6％：期間30年）
・手残り ：約91,700円/月（年収：約1,100,400円）
モデル②
・物件所在地：神奈川県横浜市
・例 ：5,000万（想定 利回り８％）
・年収 ：400万
・月収 ：約33.3万
・経費 ：経費約５万/月（①②③④⑤合算想定）
・返済金 ：約192,400円/月（金利2.3％：期間30年）
・手残り ：約90,900円/月（年収：約1,090,800円）
上記の①②のモデルだと本サイトでは「損をしずらい」物件だと定義できます。